요즘같이 금리도 높고 집값도 비쌀 때, 전세대출은 서민에게 마지막 안전망이 될 수 있습니다. 하지만 막상 은행이나 앱에서 대출을 신청하려고 하면 이런 문구가 뜨곤 하죠.
“대출 한도 조회 불가” / “조건 미충족으로 승인 거절” / “심사 탈락”
왜 이런 일이 생기는 걸까요? 대출이 거절되는 진짜 이유들을 하나씩 짚어봅니다.
1. 무주택자가 아니라면? → 청년 전세대출 ‘즉시 탈락’
버팀목 대출, 중소기업청년 전세대출, 신혼부부 대출 등은 무주택자만 신청 가능합니다. 특히 배우자 명의로 주택이 있거나, 오래 전에 상속받은 주택이 있어도 무주택 요건에서 제외됩니다.
2. 전입 안 하면 안 된다? → 실거주 요건 미충족
요즘 정부보증 전세대출은 “실제로 거주할 것”이 매우 중요한 조건입니다. 즉, 전입신고 안 하면 대출 전액 회수될 수도 있어요.
특히 “가족 명의 집에 살면서 전세대출을 받는 경우” → 의심받기 딱 좋습니다.
3. DSR 초과로 거절 → 대출금은 남았는데, 받을 수 없다?
DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 갚아야 할 대출의 연간 원리금 비율을 말합니다.
1금융권 기준으로 DSR 40%를 넘으면 대출이 불가능합니다.
- 신용대출이 많다
- 카드론, 학자금대출, 자동차할부 등 보유
- 과거 전세대출+주택담보대출 중복
4. 계약서가 문제일 수도 있다
전세대출은 보증기관(주금공, SGI)이 계약서를 엄격히 심사합니다.
계약서에 아래 내용이 빠져 있다면 보증 자체가 거절됩니다.
- 임대인과 임차인 실명이 불일치
- 계약 날짜가 신청일과 안 맞음
- 보증금 이상한 금액 → 예: 시세보다 너무 저렴
계약서 작성 전, 은행에 사전 심사 문의 꼭 하세요!
5. 보증금이 너무 높거나 너무 낮아도 거절
전세대출은 보증금에 따라 한도가 정해지며, 일정 범위를 벗어나면 보증서가 안 나옵니다.
- 서울·수도권: 보증금 5억 이하 (청년은 3억 이하)
- 비수도권: 보증금 3억 이하
※ 청년 전세대출은 1억 5천~2억 2천까지, 일반 전세대출은 보증기관별로 3억~5억 한도
6. 계약자와 대출자가 달라서 거절
부모님 명의로 계약했는데, 자녀가 대출을 받으려는 경우
→ 보증기관은 “대출자와 임차인이 일치해야 함”을 기본 원칙으로 봅니다.
결국, 대출자 본인 명의로 임대차 계약을 해야 하며, 전입도 본인이 해야 해요.
7. 소득 요건 미달
청년/버팀목 전세대출은 소득 제한이 있습니다. 예를 들면:
- 버팀목 전세대출: 부부합산 5천만 원 이하 (신혼부부는 6천만 원)
- 중소기업청년 전세대출: 연 5천만 원 이하
🚨 그 외 기타 거절 사유들
- 주택이 오피스텔이나 다가구주택 등 비표준주택일 경우
- 임대인이 외국인/법인이라 보증 거절
- 과거 전세대출 연체 기록
🔍 전세대출이 거절됐을 때 대처법
- 은행에 “심사 탈락 사유”를 정확히 문의
- 보증기관 변경: 주금공 ↔ SGI 바꿔보기
- 보증금 조정 또는 계약 연기로 재심사
- 일반 신용대출 + 보증금 일부 직접 마련 병행
마무리 한마디
처음엔 막막하고 거절당하면 좌절도 되지만,
이유를 정확히 알면 다음 전략을 세우는 건 훨씬 수월
합니다.