요즘 집값이 다시 꿈틀거리면서 “지금 팔아야 할까?”, “양도세는 얼마나 나올까?” 고민하시는 분들 많으시죠?
특히 1세대 1주택을 보유하고 있는 분들이라면, ‘비과세 될 줄 알았는데 양도세 폭탄을 맞는’ 사례가 실제로 굉장히 많습니다.
오늘은 2025년 아파트 매도 시 꼭 피해야 할 실수들을 실제 사례로 소개드리고, 양도세를 절세할 수 있는 방법까지 정리해드릴게요.
1. 실수 사례① 실거주 2년 안 채우고 매도
조정대상지역 내 아파트를 매도하는 경우, 실거주 2년 요건이 충족되지 않으면 비과세 혜택을 받을 수 없습니다.
- 사례: 서울 강남에 아파트를 2019년에 취득하고 전세를 줬다가, 2024년에 매도.
- 문제점: 실거주를 하지 않아 2년 거주 요건 미충족 → 비과세 불가
- 결과: 양도차익 5억 × 세율 45% → 약 2억 이상 세금 부담
✔︎ TIP: 잔금일 기준으로 실거주 기간이 정확히 2년을 넘겼는지 꼭 체크하세요.
2. 실수 사례② 장기보유특별공제 기대했지만 적용 안 됨
장기보유특별공제(장특공제)는 보유기간 + 거주기간이 모두 충족되어야 최대 80%까지 공제가 가능합니다.
- 사례: 15년 보유했지만 거주는 1년밖에 안 함.
- 문제점: 10년 보유 + 2년 거주 요건 미충족 → 공제율 낮아짐
- 결과: 공제율 80% → 24%로 줄어 세금 5천만 원 이상 증가
✔︎ TIP: 장특공제를 제대로 받으려면 10년 이상 보유 + 2년 이상 거주 조건을 충족하세요.
3. 실수 사례③ 부모에게 증여받고 5년 안에 매도
증여받은 주택은 5년 안에 팔면 취득가액이 부모 기준으로 계산됩니다. 이럴 경우 양도차익이 크게 잡혀 세금이 늘어납니다.
- 사례: 아버지에게 2022년에 아파트 증여받고, 2024년 매도
- 문제점: 증여 후 5년 미만 매도 → 양도차익 2억 이상 발생
- 결과: 약 7천만 원의 양도세 발생
✔︎ TIP: 증여 후 5년 이상 보유 후 매도하면 본인의 취득가액으로 인정됩니다.
4. 양도세 절세를 위한 체크리스트
- 조정지역 여부 확인했나요?
- 실거주 2년 충족했나요?
- 장기보유특별공제 요건 확인했나요?
- 증여받은 경우 5년 이상 보유했나요?
- 양도차익 시뮬레이션 해보셨나요?
이 항목들 중 단 하나라도 놓치면 수천만 원의 세금을 더 낼 수 있어요. 매도 전에 반드시 전문가와 시뮬레이션을 해보는 걸 추천드립니다.
마무리하며
아파트 매도는 단순한 매매가 아니라, 세금 전략 싸움입니다.
특히 2025년부터는 양도세 관련 제도도 조금씩 바뀔 가능성이 있기 때문에, 지금부터 꼼꼼히 준비하시는 게 중요해요.
실수 없이 절세하고 싶은 분이라면, 꼭 이번 글의 체크리스트를 기억해 주세요!
